基于因子分析法的房地产公司绩效评价研究
  作者:苏利敏    来源:众智文化论文网     查看:2143次 字体:
  【摘要】这篇文章依据对大型地产公司的综合实力的评价、全部恒业的面貌还有在公司经营中发现的问题,根据,使用因子分析这类统计方法来构造公司业绩的评价的数学模型绩效来评价我国房地产上市公司的发展情况还有就是关于公司股东获利运营能力、偿债能力、盈利能力、成长能力、发展能力这几个层次上开展评价。依此为基础对房地产上市公司的效益结果进行判断还有就是对房地产行业的建议以及进一步展望。
  【关键词】绩效评价 因子分析法
  一、引言
  房地产行业在国民经济体系中具有不可或缺的位置及举足轻重的分量,整体来讲,房产这一个行业具有支柱性,基础性,先导性。这些公司作为龙头企业,具有相当的代表性。而他们的投资者,为本公司的投资决策[1],能够提供充分的参考,对与无目的投资行为具有减少的作用。不管是出于总体行业中的自身位置,还是决定能否来自领导层面,进一步可以为以后的发展策略的定制还有在市场中的地位定位,提供不少相当重要的依据[2]。地产这个行业是一个其他很多多行业都有紧密关系的行业。因此,房地产的投资已经是扩大投资需求的支撑点。能带动并增长社会经济。
  二、理论与方法
  因子分析也就是我们所说的多元分析方法,这种统计方法起源岩土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力测验的统计分析,它的最主要部分是用最少的互不联系的因子反映原有变量的大多数信息[3]。因子分析法一般可以剔除指标间信息重叠性,在企业绩效综合评价中使用因子分析,不但可以对它们进行综合评价外,而且也能分析对它们产生重要影响的因素。
  三、因子分析的模型
  设有n个样品,每个样品观测p项指标:X1,X2……XP,得到原始数据资公共因子。用数据矩阵X的p个向量(即p个指标向量)X1,X2……XP做线性组合。
  主要步骤:第一步是将原始数据标准化,第二步是建立变量的相关系数阵,第三步:求相关系数阵的特征值及相应的单位特征向量,第四步是对因子荷载阵施行方差最大正交旋转。
  四、主要研究内容
  这篇文章使用了我国深圳和上海A股83家公司作为评论对象。我们国家房地产上市公司的地域特征比较[4]显著。
  这篇文章在已有的研究文基础上朝综合考虑房地产上市公司的特点,而且还考虑了影响公司经营绩效的许多其他因素[5]。以财政部等五部委2002年颁布的《企业绩效评价操作细则(修订)》的指标体系为基础。利用能搜集的数据的全面性还有可获得性,最后选取了能够反映绩效评价中,经营能力、盈利能力、偿债能力[6]、成长能力这几个方面的12个指标来组成这些公司的绩效评价体系。
  对各个指标得到以下的结果。
  (一)股东获利发展能力
  在公因子F1的股东获利发展因子中,中粮地产、保利地产、荣盛发展、等公司排在前列,有一半以上的公司的Fl因子为正值,这些在相当程度上表示了企业绩效中股东获利发展能力。相对比较而言,中江地产、天伦置业、国兴地产在整个排名的最后三位,因此得出了这三家企业在股东获利的发展能力比较差些。
  (二)偿债能力
  在公因子F2体现的是房地产上市公司的偿债能力,华丽家族、世茂股份、北辰实业、金融街、绵世股份等公司的分值比较高。ST高新、浦东金桥、外高桥在偿债能力方面处于落后。
  (三)盈利能力
  公因子F3表现的是房地产上市公司的盈利能力,S*ST天发、万科A、京投银泰、北辰实业为排名前三。通过这一组数据,可以看出这三家企业在资本积累率、总资产增长率方面相当的突出,金地集团、深长城、保利地产三家企业2009年在盈利能力方面比较一般。
  (四)营运能力
  通过公因子F4体现的是房地产上市公司的营运能力,美联控股的得分较高,接下来是正和股份还有世茂股份。这就表明在总资产周转率、存货周转率等存货管理能力方面比较高,公司本身的营运能力同样较好。而深振业A、大龙地产、金丰投资这几家在这个排名中为最后三位,这就表明这三家企业的营运能力还有存货管理能力方面相对来说比较低。
  (五)发展能力
  公因子F5表现的是房地产上市公司的发展能力,金地集团的分值较高,然后就是华发股份还有正和股份。这三家企业拥有相对较高的净资产增长率和固定资产增长率的收益水平。而绿景地产、美都控股、世茂股份这几家在发展能力方面排在最后,也就体现了这几家公司在净资产增长率还有固定资产增长率方面的收益水平比较一般。
  我们可以从综合得分排名中看到,在最前面的三家单位是世茂股份、万科A、保利地产。一般在分析的过程中,不同的指标会得到差别不小的结果,但是这也必然存在联系。我们从结果可以得出,排名比较在前面的企业,基本上每个因子都比较靠前,并且前面两个因子得分的权重系数相对来说挺大的,所以得到了上面的结果。这篇文章在进行因子分析时对数据进行了处理,把五个主因子得分还有综合得分全部设定均值为0。所以,以0为基准进行参考。我们可以从综合得分排名来看,结果中的的83家上市房地产公司中,一半以下得分为证,大部分上市公司的得分为负。在综合能力上,上市房地产公司的整体水平比较有待于提高。经过计算分析,可以得到,这些公司的经营绩效是受到好些方面因素的制约还有影响。之中偿债能力决定着企业的发展命运,也就充分体现了房地产上市公司归类为一种负债经营的模式,因此,成长因子还有盈利因子对房地产上市公司的绩效也有十分重要的作用,公司中的发展能力还有经营能力都决定了了一个房地产上市公司的成败。在市场竞争激烈的市场经济体制下,我们应重视各方面的能力,全盘考虑,只有这样才可以使得评价全面和科学。
  五、结论
  这篇文章第一是对国内外企业绩效评价理论和研究现状进行了分析,然后对我国房地产上市公司绩效评价的研究状况进行了概述,进而分析我国房地产业还有房地产上市公司的总体发展和优势体现。第二介绍了企业绩效评价的多种,利用比较选定因子分析基进行绩效评价,并且通过详细了解因子分析的基本理论和应用,对我国房地产上市公司进行了绩效评价研究,并且得到以下结果:一是房地产上市公司的地区分布不均衡;二是房地产上市公司的负债率较为高;三是房地产上市公司的经营两极分化;四是部分上市房地产公司受国家宏观调控的影响。
  参考文献
  [1]《中国统计月报》,200902.[z].
  [2]王化成.中国企业应建立什么业绩评价系统[J].中国财经报,2003,(10).
  [3]张绪军.完善企业业绩评价体系的探讨[J].企业经济,2003,(10).
  [4]冯丽霞.经济增加值指标在评价国有企业经营业绩中的运用浅探.财会月刊(会计).2001.121.
  [5]陈毅.企业业绩评价系统综述(上、下).外国经济与管理.2000.4.
  [6]夏新平等.企业业绩评价指标体系演进商业研究,2003.
  [7]徐晓伟,张军.我国企业绩效非财务评价指标体系的构建.统计与决策.2000,(10):37—40.

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