现阶段我国商业银行房地产信贷风险浅析
  作者:牟艳艳    来源:众智文化论文网     查看:941次 字体:
  【摘要】近年来,我国房地产行业迅速发展,已成为我国经济发展的支柱性产业。由于该行业融资形式较为单一,其资金来源主要依赖银行贷款,商业银行间接成为房地产风险的主要承担者。本文通过介绍我国商业银行房地产信贷现状,指出当前存在的问题,并提出应对商业银行房地产信贷风险的防范措施。
  【关键词】商业银行 房地产信贷 风险
  一、现阶段我国商业银行房地产信贷状况
  自2000年我国商业银行全面开展房地产信贷业务以来,房地产信贷资金呈逐年增加趋势。我国商业银行发放的房地产贷款主要有两种,一个是房地产开发贷款,另一个是个人住房贷款。根据中国人民银行2011年金融年鉴知,2011年我国房产开发贷款新增4269亿元,个人购房贷款新增1.40万亿元。无论是开发商拿地还是房产建设方面,商业银行在房地产融资领域占据绝对份额。一方面,房地产开发贷款为我国房地产开发建设提供资金来源,推动房地产市场发展;另一方面,个人住房消费贷款为我国居民购买住房提供资金,刺激房地产市场的需求,满足广大居民对住房的渴望,为我国房地产市场的繁荣做出了巨大的贡献。但是,随着我国房价的节节攀高,国内通货膨胀的趋势也愈加明显。
  二、现阶段我国商业银行房地产信贷存在的问题
  (一)国家宏观经济政策对房地产信贷的影响
  自2010 年以来,国务院接连出台遏制房价过快增长的相关政策,如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。同时,由于目前我国通胀压力较大,金融行业又已经进入了加息通道。
  (二)房地产开发企业对商行贷款依赖程度较高
  目前,我国房地产企业面临融资渠道单一,融资来源过于集中的问题。现阶段,由于我国资本市场发展不是很完善,金融工具创新的步伐还很慢,因而依赖于银行的间接融资占据主导地位,而直接融资却存在着较高的准入门槛,这就导致了商业银行巨额的房地产贷款难以通过有效途径在次级市场上流通转让;另外,由于许多房地产开发企业规模小,资金实力很弱,因而向商业银行申请贷款成为筹资的首要考虑,但当银行不能够满足其资金需要量时,便会转向民间借贷等其他方式来筹集高成本的资金。其结果是,风险不能很好地分散,以致房地产贷款风险过度集中,从而商业银行面临较大的市场风险。
  (三)商业银行内部机制缺陷带来的信贷管理风险
  首先,商业银行对房地产信贷抵押物的评估存在失真问题。由于受本身技术水平和人员专业素质的影响,商业银行在对房地产操作流程、房地产市场走势、建筑物折旧等相关问题的判断上存在一定的局限性,从而影响到银行信贷人员对所贷款房屋价值评估的真实性和可靠性。其次,信贷人员对房地产信贷的借款人审核不严。为争取到更多的客户,许多商业银行营销人员采取降低信贷门槛,简化信贷审批手续的做法,这样商业银行信贷调查审核流于形式,缺乏相应信贷风险预警机制,放松贷后管理,为信贷的回收带来了潜在的风险。再次,信贷审批结构不合理,责任不明确。商业银行在贷款审批的过程中,审批结构不合理,审批环节相对单一,责任分工不明确,一旦出了问题,责任人很难确定,从而增加了商业银行信贷管理的风险。
  三、商业银行房地产信贷风险的防范措施
  (一)提高商业银行应对宏观经济政策变化风险的能力
  首先,商业银行要建立健全房地产市场分析、预测和监测指标体系,扩大和丰富房地产市场信息来源渠道,及时追踪各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的判断预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的商业银行房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,建议按照风险与利率相匹配的原则,制定并实行多层次的利率水准,即银行可以综合考虑房地产商资信水平等多种因素来确定利率的大小。另外,商业银行可以建议房地产商对贷款采取投保的措施,以此来达到分散风险的目的。总之,商业银行应当多管齐下,从全方位提高应对宏观经济政策变化的能力。
  (二)积极拓宽融资渠道, 分散房地产信贷风险
  我国应当积极培育多层次、多结构的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产次级金融市场,从而起到分散商业银行信贷风险的目的。房地产所需资金对于银行贷款的过分依赖并不利于其自身发展,同时商业银行过度集中的房地产贷款,有悖于商业银行的经营原则。在成熟规范的金融市场上,房地产开发和经营的融资渠道不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,还存在着发达的二级市场。因此,在规范房地产信贷的同时,也要为房地产开发企业积极拓宽融资渠道,打造房地产开发商的创新金融模式。
  (三)加强商业银行房地产信贷管理,规范信贷业务流程
  首先, 商业银行应当选拔一批业务素质较高、知识储备扎实的人员上岗,并做好房地产信贷人员全方位的知识和技能培训,从而建设一支较高水平的房贷业务团队。另外,银行应当积极制定出一套行之有效的激励措施,促使信贷人员努力工作,不断降低商业银行的房地产贷款风险。其次,严格审查贷款项目。商业银行行员要有较高的风险意识,认真履行应尽职责,严格审查贷款客户的资料,并对其真实性、有效性和合法性做出客观判断。最后,加强信贷资金的贷后管理。商业银行要加强对房地产商相关贷款项目的全面追踪调查,及时掌握项目在建工程的进展情况,及时发现贷款人在使用贷款期间里的各种不良行为,针对借款人的实际情况,采取相应的清收措施,以确保银行最大限度地收回贷款,降低风险发生的可能性。
  参考文献
  [1]王峰.商业银行房地产信贷业务风险控制研究.市场周刊(理论研究),2009(10).
  [2]曹振良等.房地产经济学通论[M] .北京大学出版社, 2003.

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